Richtlinien für die vergünstigte Vergabe von Grundstücken
für den Neubau von selbst genutztem Wohneigentum
im Gebiet der Gemeinde Marloffstein
(Ansiedlungsmodell Marloffstein)

 

Präambel
 

Die Gemeinde Marloffstein verfolgt mit dem Ansiedlungsmodell das Ziel, den sozialen Zusammenhalt der Bürger der Gemeinde zu stärken und zu festigen. Ohne das Ansiedlungsmodell wäre die in der Gemeinde verwurzelte Bevölkerung zu großen Teilen nicht in der Lage, Grund und Boden zu Wohnzwecken zu erwerben und die Bebauung zu finanzieren. Das Modell dient dazu, dauerhafte, langfristige und nachhaltige Sesshaftigkeit in der Gemeinde zu ermöglichen, weil diese die soziale Integration und den Zusammenhalt in der dörflichen Gemeinschaft maßgeblich stärkt. Gerade junge Familien mit mehrjähriger Bindung zur dörflichen Gemeinschaft sind auf das Ansiedlungsmodell angewiesen, um auch zukünftig in der Gemeinde Marloffstein bleiben zu können und nicht zum Wegzug gezwungen zu sein. Daneben will das Modell auch den Zuzug junger Familien und deren Eigentumsbildung fördern.

Die EU-Kommission, die Bundesregierung und Vertreter der Länder haben sich auf Rahmenvorgaben geeinigt, bei deren Anwendung die EU-Kommission keine Einwände mehr gegen die in Deutschland praktizierten Einheimischen- bzw. Sozialmodelle erhebt.

Der Gemeinderat der Gemeinde Marloffstein hat daher beschlossen, zur Sicherung, Erhaltung und Weiterentwicklung einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur, insbesondere zur Sicherstellung eines ausreichenden Wohnangebots für weniger und durchschnittlich begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung, verfügbares Bauland zukünftig auf Grundlage nachfolgender Richtlinien zu vergeben.

 

I. Reihung der Bewerber
 

Die Reihenfolge der Bewerber bei der Auswahl der Grundstücke erfolgt über die nachstehenden Vergabekriterien / Punktesystem. Dies bedeutet, dass der Bewerber/die Bewerberin mit der höheren Punktezahl vor dem Bewerber/der Bewerberin mit der niedrigeren Punktezahl Anspruch auf eine Parzelle bekommt.

Die sich aus dem Bewertungsbogen ergebende Punktzahl dient als Richtschnur. Ein Rechtsanspruch auf Grunderwerb von der Gemeinde kann nicht abgeleitet werden. Unbeachtlich davon müssen die Bewerber die Zugangsvoraussetzungen des antragsberechtigten Personenkreises erfüllen.

Soweit Bewerber gleiche Punktzahlen erreichen, erhält derjenige Bewerber/diejenige Bewerberin in der Reihenfolge den Vorzug, der/die

  1. die größere Zahl an Haushaltsangehörigen, minderjährigen Kindern vorweist,
  2. den niedrigeren Gesamtbetrag der Einkünfte hat,
  3. ehrenamtliches Engagement
  4. der/die im Losverfahren zum Zuge kommt.

 

II. Verkaufsbedingungen
 

Der Inhalt des Kaufvertrages richtet sich nach dem gemeindlichen Musterkaufvertrag. Die Gemeinde behält sich vor, die Verträge an eine neue Sachlage, neue Erkenntnisse oder eine veränderte Rechtsprechung anzupassen. Maßgeblich ist der im jeweiligen Einzelfall abgeschlossene notarielle Vertrag.

Die Verträge werden insbesondere Regelungen zu folgenden Bereichen enthalten:

A.) Bauverpflichtung

Der Käufer hat sich gegenüber der Gemeinde Marloffstein zu verpflichten, das Vertragsgrundstück innerhalb von 5 Jahren nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags wenn baureife bereits besteht, bzw. 5 Jahre nach baureife des Grundstücks, bezugsfertig nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu bebauen. Abweichend hiervon kann die Bebauung des Grundstücks schon früher verlangt werden, insbesondere dann, wenn die Bebauung bei Doppel- bzw. Reihenhausanlagen zeitgleich mit den anderen Bauherren erforderlich ist.

B.) Nutzung

Der Käufer hat das Vertragsgrundstück auf die Dauer von 15 Jahren (Bindungsfrist) selbst zu bewohnen. Eine Vermietung ist während dieser Zeit nur für eine eventuell im Haus vorhandene weitere Wohnung, im Übrigen nur in Ausnahmefällen und mit vorheriger Zustimmung der Gemeinde zulässig Eine gewerbliche Nutzung ist, soweit baurechtlich zulässig, nur für eigene Zwecke und vom Raumanteil in untergeordneter Weise gestattet.

C.) Wiederkaufsrecht

1.   Die Gemeinde Marloffstein behält sich ein Wiederkaufsrecht vor für den Fall, dass

  1. der Käufer innerhalb von 2 Jahren nach Eintragung im Grundbuch mit dem Bau des Hauses nicht begonnen und innerhalb von 5 Jahren nach baureife des Grundstücks das Gebäude nicht bezugsfertig erstellt hat.
  2. der Käufer innerhalb von 15 Jahren das Grundstück weiterverkauft. Der Käufer innerhalb von 15 Jahren das Grundstück nicht nur vorübergehend weitervermietet bzw. weiter überlässt, es sei denn es liegt eine Härtefall vor. Der Käufer ist verpflichtet, der Gemeinde Marloffstein eine derartige Veränderung anzuzeigen.
  3. in dem Antrag, der zur Ermittlung der Punktezahl dient, unrichtige Angaben gemacht wurden.
  4. Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das Grundstück zu spekulativen Zwecken erworben worden ist oder der Antragsteller das Gebäude nicht selbst bewohnt.
  5. die im Antrag benannten Personen nicht tatsächlich das neue Gebäude mitbewohnen, zieht ein Kind aus und gründet einen eigenen Hausstand so ist das unschädlich.

2.   Der Wiederkauf erfolgt dabei zu dem Preis, zu dem der Eigentümer das Grundstück von der Gemeinde erworben hat zuzüglich der vom Eigentümer für das Grundstück bereits aufgewendeten Erschließungs- und Anschlusskosten. Eine Verzinsung erfolgt nicht. Ein bereits errichtetes Gebäude wird entsprechend dem amtlichen Schätzwert (Gutachten des Gutachterausschusses beim Landratsamt Erlangen-Höchstadt) abgelöst. Ausgenommen sind Veräußerung, Schenkung und Erbfall an Kinder oder Ehegatten. Die Gemeinde behält sich in Härtefällen (wie z. B. bei einen berufsbedingten oder familiär bedingten Wegzug von mehr als 75 km) eine davon abweichende Regelung vor.

3.   Alternativ zum Wiederkaufsrecht der Gemeinde besteht eine Rückerstattungsverpflichtung, wenn der Begünstigte nach dem geförderten Erwerb des Grundstücks seinen Erstwohnsitz für weniger als 15 Jahre auf diesem Grundstück hat. Dieser prozentuale Anteil errechnet sich aus dem Zeitraum, der bis zu einer Nutzung von 15 Jahren fehlt - je volles Jahr 6,67 % zum dann gültigen Bodenrichtwert.

D.) Dingliche Sicherung

Das Wiederkaufsrecht ist im Grundbuch an nächst offener Rangstelle einzutragen. Die Gemeinde wird mit ihrem Recht hinter solche Grundpfandrechte zurücktreten, die dem Erwerb und der Bebauung des Grundstücks dienen und sich im Rahmen üblicher Finanzierung halten.

III. Antragsberechtigter Personenkreis
 

Zur Bewerbung berechtigt sind nur Interessenten, die die nachfolgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllen:

  1. Das zu erwerbende Objekt wird künftig als Lebensmittelpunkt und Hauptwohnsitz genutzt.
  2. Bei Paaren oder einer Familie darf der Gesamtbetrag der Einkünfte im Sinne der Art. 5, 6 und 7 des Bayer. Wohnraumfördergesetzes von 100.000,- € im Durchschnitt in den letzten drei Kalenderjahren vor Antragsstellung nicht überschritten worden sein. Dabei wird auf den Gesamtbetrag der Einkünfte des Antragsstellers, seines künftig im Gebäude wohnenden Partners sowie aller übrigen volljährigen und nicht gegenüber Antragsteller oder Partner unterhaltsberechtigten künftigen Bewohner abgestellt.
    Bei Alleinstehenden ist die Hälfte dieses Betrages, also 50.000 € maßgeblich.
    Zur Obergrenze ist ein Freibetrag in Höhe von 10.000 € je unterhaltspflichtigem Kind hinzuzurechnen.
    Der Gesamtbetrag der Einkünfte ist nachzuweisen.
  3. Der Antragssteller darf kein Wohnungseigentum, zu Wohnzwecken geeignetes Erbbaurecht oder zu Wohnzwecken geeignetes Grundeigentum haben. Außer Betracht bleiben jedoch Rechte, die keine angemessene Wohnung für den Antragssteller und dessen Haushaltsangehörige (§ 18 WoFG) ermöglichen sowie Rechte, die durch ein Nießbrauchsrecht zu Gunsten Dritter belastet sind. Dem Antragssteller werden die Rechte seines Ehepartners, seines nichtehelichen Lebenspartners und seines Lebenspartners (LPartG) zugerechnet.
  4. Die Eltern der Antragssteller dürfen nicht über ein bebaubares Grundstück oder zumutbaren vermietbaren bzw. vermieteten Wohnraum verfügen. Verfügt der Antragsteller über erbberechtigte Geschwister, so dürfen die Eltern des Antragstellers nicht über mehr bebaubare Grundstücke bzw. zumutbaren vermietbaren bzw. vermieteten Wohnraum wie die Anzahl ihrer Kinder verfügen.
  5.  In den Bewerbungsunterlagen sind folgende Angaben zu machen bzw. folgende Unterlagen sind vorzulegen:
    a) Nachweis über das Gesamtfamilieneinkommen (aller in der Familie lebenden Personen)
    b) Angaben über den Antragsteller / Ehepartner (Geburtsdaten, Hochzeitsdatum)
    c) Angaben, wenn Schwerbehinderte / Pflegebedürftige im Haushalt leben (Schwerbehindertenausweis in Kopie bzw. ein Nachweis der Krankenkasse über die Einteilung in einen Pflegegrad).
    d) Angaben, wenn Kinder im Haushalt wohnen  (Geburtsdaten)
    e) Eidesstattliche Erklärung, dass kein zu eigenen Wohnzwecken geeignetes Immobilieneigentum beim Antragsteller bzw. seinen Eltern vorhanden ist.
  6. Aufgrund der gemachten Angaben werden entsprechend dem in Ziffer I aufgeführten Punktesystem Punkte vergeben. Änderungen der gemachten Angaben sind bis zum Vergabetag des Grundstückes durch den Gemeinderat möglich. Damit ergibt sich eine Rangfolge der Bewerber.
  7. Ein Rechtsanspruch irgendwelcher Art auf Erwerb eines Grundstückes besteht nicht.
  8. Jede antragsberechtigte Person bzw. Ehepaar kann nur ein Grundstück erwerben. Dies gilt auch dann, wenn die Ehegatten Gütertrennung vereinbart haben und nur ein Ehepartner Antragsteller ist.
IV. Verkaufspreis

Verkaufspreis

Der Verkaufspreis (= Grundstück ohne Straßenerschließungsbeitrag nach BauGB  sowie Beitrag nach KAG für Kanal und Wasser) wird auf Grundlage des jeweils veröffentlichten vom Gutachterausschuss des Landratsamts festgelegten erschließungsbeitragspflichtigen Bodenrichtwertes (epf), zum Zeitpunkt der Ausschreibung der Bauplätze, abzüglich des im Grundsatzbeschluss festgelegten Sozialanteils von 20 % errechnet.

Allgemeines:

Zu den Grundstückskosten kommen u.a. auch die Kosten für die Beurkundung u. Eintragung im Grundbuch, die Grunderwerbssteuer, Erschließungskosten für Straße, Herstellungsbeiträge für den naturschutzrechtlichen Ausgleich und Anschlusskosten für Kanal und Wasser nach den gemeindlichen Satzungen bzw. den Bestimmungen des Zweckverbandes zur Wasserversorgung sowie die Anschlusskosten für Strom hinzu.

 

V. Definition verschiedener Begriffe

1. Familie:

Unter den Begriff „Familie“ fallen Ehepaar, eingetragene Lebenspartnerschaft oder eheliche Lebensgemeinschaften.

2. Familieneinkommen:

Bei der Berechnung des Familieneinkommens sind die gesetzlichen Bestimmungen der Art. 5, 6 und 7 des Bayer. Wohnraumfördergesetz maßgebend.

 

Art. 5 Gesamteinkommen

(1) Gesamteinkommen ist die Summe der Jahreseinkommen der Haushaltsangehörigen abzüglich der Beträge nach den Abs. 2 und 3.

(2) Ein Freibetrag wird abgesetzt

1.         in Höhe von 4000 € für jeden Menschen mit einem Grad der Behinderung von wenigstens 50,

2.         in Höhe von 5 000 € bei Ehepaaren und Lebenspartnern bis zum Ablauf des siebten auf den Beginn der Ehe oder der Lebenspartnerschaft folgenden Kalenderjahres.

(3)         Als Abzugsbeträge werden Aufwendungen zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen bis zu dem in einer notariell beurkundeten Unterhaltsvereinbarung festgelegten oder in einem Unterhaltstitel oder Unterhaltsbescheid festgestellten Betrag abgesetzt. Liegen eine notariell beurkundete Unterhaltsvereinbarung, ein Unterhaltstitel oder ein Unterhaltsbescheid nicht vor, können Aufwendungen zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen wie folgt abgesetzt werden:

1.         bis zu 4000 € für einen Haushaltsangehörigen, der auswärts untergebracht ist und sich in der Berufsausbildung befindet,

2.         bis zu 6000 € für einen nicht zum Haushalt rechnenden früheren oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner,

3.         bis zu 4000 € für eine sonstige nicht zum Haushalt rechnende Person,

4.         bis zu 4000 € für ein Kind dauernd getrennt lebender oder geschiedener Eltern, denen das elterliche Sorgerecht uneingeschränkt gemeinsam zusteht, wenn diese mit dem Kind den Wohnsitz teilen.

(4) Für die Beträge nach den Abs. 2 und 3 sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Antragstellung maßgebend.

Art. 6 Jahreseinkommen, Verordnungsermächtigung

(1) Jahreseinkommen ist, vorbehaltlich der Abs. 2 bis 3, die Summe der positiven Einkünfte im Sinn des § 2 Abs. 1, 2 und 5a des Einkommensteuergesetzes (EStG) jedes Haushaltsangehörigen. Ein Ausgleich mit negativen Einkünften aus anderen Einkunftsarten und mit negativen Einkünften des zusammenveranlagten Ehegatten ist nicht zulässig.

(2) Zum Jahreseinkommen gehören auch steuerfreie, nicht steuerbare und andere bei der Summe der positiven Einkünfte nicht berücksichtigte Einnahmen für die Bestreitung des Lebensunterhalts. Das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Einnahmen nach Satz 1 zu bestimmen.

(3) Für die Leistung von

1.         Steuern vom Einkommen,

2.         laufenden Beiträgen zu einer Kranken- und Pflegeversicherung sowie

3.         laufenden Beiträgen zu einer Lebensversicherung oder einer Versicherung zur Altersversorgung

wird von dem auf Grund der Abs. 1 und 2 ermittelten Betrag ein pauschaler Abzug in Höhe von jeweils zehn v.H. vorgenommen.

Art. 7 Zeitraum für die Ermittlung des Jahreseinkommens

Bei der Ermittlung des Jahreseinkommens ist das Einkommen zugrunde zu legen, das innerhalb der letzten zwölf Monate vor dem Monat der Antragstellung erzielt worden ist. Hat sich in diesem Zeitraum das monatliche Einkommen auf Dauer geändert, ist das Zwölffache des geänderten monatlichen Einkommens unter Hinzurechnung jahresbezogener Leistungen zugrunde zu legen. Satz 2 gilt entsprechend, wenn eine solche Änderung innerhalb von zwölf Monaten ab dem Monat der Antragstellung zu erwarten ist; Änderungen, deren Beginn oder Ausmaß nicht ermittelt werden können, bleiben außer Betracht. Bei Einkünften, deren Höhe mit einer Gewinnermittlung gemäß § 4 EStG festgestellt wird, ist das Einkommen zugrunde zu legen, das im Kalenderjahr vor dem Monat der Antragstellung erzielt worden ist.

3. Kinder

Eine ärztlich nachgewiesene Schwangerschaft wird als Kind angerechnet.

4. Haushaltsangehörige

Für den Begriff Haushaltsangehörige ist die Definition des Wohnraumfördergesetzes maßgebend.

§ 18 Haushaltsangehörige (WoFG)

(1)       Zum Haushalt rechnen die in Absatz 2 bezeichneten Personen, die miteinander eine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft führen (Haushaltsangehörige). Zum Haushalt rechnen auch Personen im Sinne des Absatzes 2, die alsbald in den Haushalt aufgenommen werden sollen.

 

(2)       Haushaltsangehörige sind:

1.         der Antragsteller,

2.         der Ehegatte,

3.         der Lebenspartner und

4.         der Partner einer sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft

sowie deren Verwandte in gerader Linie und zweiten Grades in der Seitenlinie, Verschwägerte in gerader Linie und zweiten Grades in der Seitenlinie, Pflegekinder ohne Rücksicht auf ihr Alter und Pflegeeltern.

5. Ehrenamtliche Tätigkeit

Als Nachweis der ehrenamtlichen Tätigkeit genügt die Vorlage einer Bescheinigung des gemeinnützigen Trägers bei dem die ehrenamtliche Tätigkeit ausgeübt wird. Anerkannt werden nicht nur die Tätigkeiten bei Vereinen, Organisationen und Verbänden die Ihnen Sitz in Marloffstein haben, sondern auch bei bayernweit aktiven Vereinen, Organisationen und Verbänden.

Die Voraussetzungen für die Bayer. Ehrenamtskarte müssen vorliegen, mit Ausnahme der darin festgelegten wöchentlichen Stundenzahl. Bezüglich der Stundenzahl sind die Ehrenamtsstunden der Vergabekriterien maßgebend.

Anerkannt werden nur unentgeltliche ehrenamtliche Tätigkeiten, steuerfreie Aufwandsentschädigungen sind unschädlich.

6. Verfügbares bebaubares Grundgrundstück

Beispiel:

Der Antragssteller hat zwei weitere Geschwister und die Eltern besitzen zwei bebaubare Grundstücke, so darf sich nur eines der Geschwister auf einen Bauplatz in der Gemeinde Marloffstein bewerben.

VI. Schlussbestimmungen
  1. Ein Rechtsanspruch auf Zuteilung besteht nicht. Ein Antrag kann insbesondere auch dann abgelehnt werden, wenn die Finanzierung nicht ausreichend gesichert erscheint.
  2. Das zugeteilte Grundstück bleibt nach Abschluss der Vergabe bis zur Beurkundung des Kaufvertrages reserviert. Innerhalb dieser Frist besteht die Möglichkeit des Tausches mit anderen Antragstellern. Macht der/die Berechtigte vom Kaufangebot keinen Gebrauch, so scheidet er/sie aus dem Vergabeverfahren aus. Dadurch übrig gebliebene Grundstücke nach dem ersten Vergabedurchgang werden gemäß vorstehendem Verfahren an die nachfolgenden Bewerber vergeben.
  3. Jeder Bewerber kann selbstverständlich vor, während und nach dem Abschluss eines Vergabeverfahrens seine Bewerbung zurückziehen.

 

Marloffstein, 22.04.2020

 

gez. Walz

Eduard WALZ
1. Bürgermeister

 

 

 

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