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Ziel der Bodenpolitik des Rates ist es, den verfügbaren Boden so zu nutzen, dass das öffentliche Wohl ein möglichst hohes Niveau erreicht. Dabei sind soziale, ökologische, städtebauliche und ökonomische Belange in Einklang zu bringen. Aus Sicht der soliden und kontinuierlichen Gemeindeentwicklung ist die Gemeinde außerdem aufgefordert, auch ein ausgewogenes Mittel an Neubürgern und Einheimischen zu erhalten und damit den Vorgaben des BauGB zur Schaffung sozial ausgewogener Bevölkerungsstrukturen und Wohnverhältnisse gerecht zu werden.
Die bisherigen Planungen in der Gemeinde stellen keine geordnete städtebauliche Entwicklung dar und erfüllen auch nicht die Ziele zur Deckung des Wohnbedarf an sozialgeförderten Wohnungsbau und der Bereitstellung von Bauland für die einheimische Bevölkerung und junger Familien. Das Ziel der zukünftigen Wohnbaulandpolitik der Gemeinde Marloffstein ist deshalb die nachhaltige und kontinuierliche Bereitstellung preisgünstigen Wohnbaulands für breite Schichten der Bevölkerung. Besondere Berücksichtigung sollen hierbei die ortsansässige Bevölkerung, und hier vor allem junge Familien, finden.
Die Gemeinde kann eine verantwortungsvolle, nachhaltige und zukunftsweisende Entwicklung des Ortes und der Infrastruktur zum Wohle aller Bevölkerungsgruppen am besten als Eigentümerin von Bauland steuern.
Die Gemeinde Marloffstein hält deshalb die Ausweisung von neuem Bauland zur Wohnbebauung auf privaten Flächen grundsätzlich dann für gerechtfertigt, wenn die Neuausweisung insbesondere auch der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung dient.
Da die Ausweisung von Wohnbauland nicht gleichzeitig die Bereitstellung dieser Flächen zur Bebauung bedeutet, soll mit dem Instrument eines Baulandmodells in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen sichergestellt werden, dass nach der Wohnbauflächenausweisung auch eine Bebauung der Grundstücke erfolgt.
Da gerade im Ballungsraum um die Stadt Erlangen bezahlbarer Wohnraum knapp bzw. nicht vorhanden ist, sind Mieten und Grundstücke auch für normale Verdiener kaum noch erschwinglich. Ziel der Planung ist es daher neben der Schaffung von Wohneigentum der ortsansässigen Bevölkerung auch bezahlbaren Wohnraum und ergänzenden Angebote für Sonderwohnformen (wie z.B. Demenzwohngemeinschaften, betreutes Wohnen etc.). zu schaffen.
Bei der Umsetzung der Baulandmodelle soll auch dem Aspekt der Nachhaltigkeit in den Bereichen Umwelt und Energie eine wichtige Rolle eingeräumt werden, insbesondere sollen innovative Mobilitäts- und Energiekonzept (Quartierspeicher für Strom/Wärme) entwickelt werden. Durch zukunftsweisende, möglichst klimaneutrale Neubauten soll in dem Baugebieten ein entscheidender Schritt für den Klimaschutz verwirklicht werden.
Als Eigentümerin der Fläche kann die Gemeinde Marloffstein eine verantwortungsvolle, nachhaltige und zukunftsweisende Entwicklung des Ortes und seiner Infrastruktur steuern. Dies zum Wohle der Belange aller Bevölkerungsgruppen, vor dem Hintergrund der hohen Baulandpreise, der allgemeinen Wohnraumknappheit und dem Klimawandel.
Zur Erfüllung der gemeindlichen städtebaulichen Ziele werden künftig Wohnbaugebiete nur noch ausgewiesen werden, wenn die Gemeinde mindestens 40 % der Flächen in ihrem Besitz hat und dadurch die städtebaulichen Ziele sicherstellen kann.
Es muss ein angemessener und so weit wie möglich gerechter Planungswertausgleich stattfinden. Das heißt, dass für den Eigentümer wirtschaftliche Anreize bestehen müssen, damit er bereit ist, seinen Boden als Bauland bereitzustellen.
Die Gemeinde bezahlt beim Flächenankauf in der Regel den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Ankaufes. Dieser wird vom Gutachterausschuss des Landratsamts festgestellt.
Es sollen die Baugebiete bevorzugt verwirklicht werden, in denen die Mitwirkungsbereit-schaft der Eigentümer am größten ist. Kann eine angemessene Mitwirkungsbereitschaft aller Eigentümer nicht erzielt werden, sollen die Grundstücke der nicht mitwirkungsbereiten Eigentümer nicht in die planerische Konzeption einbezogen werden und verbleiben somit auf ihrer jeweiligen Wertstufe vor der städtebaulicher Planung. Ist das Abkoppeln von Grundstücken nicht mitwirkungsbereiter Eigentümer nicht möglich, behält sich die Gemeinde vor, die Planung insgesamt nicht weiter zu verfolgen.
Sofern die Gemeinde eine Baulandausweisung in Betracht zieht, erwirbt sie zu einem möglichst frühen Zeitpunkt (möglichst vor Aufstellungsbeschluss zur Änderung von Bauleitplänen) 40 % des in Betracht kommenden Bruttobaulandes.
Die öffentlichen Bedarfsflächen (ca. 20 bis 30%) sind prozentual zur Einlagefläche in das Baulandmodell unentgeltlich von den jeweiligen Grundstückseigentümern zur Verfügung zu stellen. Die Gemeinde stellt ebenfalls aus ihrem erworbenen Flächenkontingent die anteiligen Erschließungsflächen unentgeltlich zur Verfügung.
Die Grundstückseigentümer und die Gemeinde vereinbaren bereits beim Ankauf des gemeindlichen Flächenanteils, dass nach Abschluss einer erfolgreichen Bauleitplanung die Verteilung der Flächen im Rahmen einer freiwilligen Baulandumlegung durchgeführt wird.
Weiterhin ist zu vereinbaren, dass die Kosten für die Erschließung sowie des naturschutzrechtlichen Ausgleichs nicht über Bescheide sondern durch Ablöseverträge, welche mit Beginn der entsprechenden Maßnahme geschlossen werden, abgerechnet werden.
Durch städtebauliche Verträge verpflichten sich die Grundstückseigentümer weiterhin, die Grundstücke nach der Erschließung des Baugebiets selbst zu bebauen oder mit einem Baugebot zu veräußern. Weiterhin ist in den Vertrag zu vereinbaren, dass die Gemeinde ein Ankaufsrecht der Baugrundstücke erhält, wenn es nicht innerhalb von 7 Jahren nach der Bebaubarkeit bebaut ist. Als Ankaufspreis wird hier der Richtwert für Bauland, welchen der Gutachterausschusses des Landratsamts für den Zeitpunkt der Bebaubarkeit festgelegt hat, vereinbart.
Wenn die Gemeinde unbebaute Grundstücke für die Errichtung von Einfamilienhäuser zum Selbstbezug an Ortsansässige verkauft und diese kein eigenes Wohnhaus oder Bauland besitzen, werden diese verbilligt abgegeben (Sozialanteil). Verbilligt heißt: Bodenrichtwert abzüglich 20 %
Der Grundsatzbeschluss kommt hinsichtlich des Zwischenerwerbes nur dann zur Anwendung, wenn mindestens zwei Bauplätze entstehen können oder wenn mehrere Grundstückseigen-tümer beteiligt sind und eine Umlegung durchgeführt wird. Sofern nur ein Bauplatz entsteht, kann der Grundsatzbeschluss keine Anwendung finden, weil es ansonsten zu einer unzulässigen Abschöpfung von Planungsgewinnen kommen würde. Stattdessen erfolgt dann die städtebauliche Zielsicherung über einen Zielbindungsvertrag.
Die Gemeinde kann in begründeten Ausnahmefällen vom Grundsatzbeschluss abweichen. Ein solcher Ausnahmefall liegt insbesondere dann vor, soweit eine Grundstücksfläche vom Grundstückseigentümer oder dessen Kindern benötigt wird, um diese selbst zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Eigennutzung ist glaubhaft darzulegen. Ist eine Bebauung zur Eigennutzung nicht innerhalb von 15 Jahren erfolgt, ist der Gemeinde ein Ankaufsrecht zum Bodenrichtwert, welcher sich auf den Zeitpunkt der baurechtlich frühestmöglichen Bebauung bezieht, einzuräumen. Dieses Ankaufsrecht ist durch einen städtebaulichen Vertrag abzusichern.
Nicht anzuwenden ist das Modell für Grundstücke für die grundsätzlich schon ein gesetzliches Baurecht (z. B. § 34 BauGB) vorhanden ist. Dieser Grundsatzbeschluss wird nur dort angewendet, wo bisher noch kein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan vorliegt.
In Ausnahmefällen kann die Gemeinde von den Vorgaben des Grundsatzbeschlusses abweichende Beschlüsse fassen, wenn diese zu unzumutbaren sozialen Härten führen. Diese sind ausführlich darzulegen und zu begründen.
Die Gemeinde behält sich bei der Grundstücksbeschaffung ein Rücktrittsrecht vom Kauf für den Fall vor, dass die Bauleitplanung nicht rechtsverbindlich wird. Dieses Rücktrittsrecht ist notariell im Kaufvertrag zu vereinbaren.
Marloffstein, 22.04.2020
gez. Walz
Eduard WALZ
1. Bürgermeister